戸建てやマンション、土地をお売りになりたい場合、不動産会社に「仲介」を依頼するのが一般的です。海田地区の不動産なら「仲介」の経験豊富な当社にお気軽にご相談ください。
不動産仲介のしくみ
不動産仲介とは不動産を売買するにあたり、不動産会社に手数料を支払って売買の仲介を依頼することをいいます。
「仲介」とは不動産を売りたい人と買いたい人の間にはいって、手数料を取って取り次いだり、契約をまとめたりすることです。売りたい人だけではなく、買いたい人も不動産会社に「仲介」をお願いすることになりますので、売主と買い主とそれぞれを仲介する２つの不動産会社が存在することになります。
が、売主と買い主が同一の不動産会社に仲介をお願いすることもあり、この場合を「両手取引」といいます。
不動産仲介の意義
不動産を売却するのは個人でも不可能ではないのですが、あなたの「不動産を売りたい」という希望を広範に知ってもらうには、チラシをつくって配布したり不動産販売のポータルサイトに物件情報を載せたりする必要があります。これにはたいへん費用がかかりますし、物件を見たいと言われれば案内もしなければいけません。
また、何より不動産はかなり高額なので間違いがあってはいけません。不動産の登記などの法律上の取扱いも専門知識が必要です。
当社のような不動産売買の仲介をおこなう不動産会社（宅建業者）は、「宅地建物取引士」と呼ばれる、不動産取引に関する国家試験に合格した人を一定数以上配置することが義務付けられており、不動産取引に関する専門家として仲介にあたっています。
仲介契約の３つのタイプ
あなたが不動産を売りたい（買いたい）と思って不動産会社（宅建業者）に仲介を依頼した場合には、まず「媒介契約」をその不動産会社と交わします。「媒介契約」には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つのタイプがあります。
一般媒介契約とは、あなたが複数の不動産会社との間で二股（以上）をかけて媒介契約を結ぶことができる契約です。売りたい物件が好立地で魅力度が高くすぐにでも売れそうな場合はこの契約が好まれます。
一方「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、あなたは一つの不動産会社例えば「リアルウェスト」としか「媒介契約」を交わせない、二股ができない契約です。その代わり、活動状況報告義務や、不動産会社ならみんな見ている「レインズ」（現在市場に出ている不動産が分かる情報システムで、不動産会社しか利用できず一般公開していない）への登録義務があります。また、契約の有効期間は3ヶ月が限度となっています。
このうち、専属専任媒介契約は「専属」と名のつく通り、「自己発見取引」つまり自分で買主を見つけて取引することができません。最も規制が緩いのが一般媒介契約で、専任媒介契約、専属専任媒介契約と右にいくにつれて規制がきつくなります。
仲介の一般的な流れ
不動産の売却で、不動産会社に仲介を依頼する場合の流れは以下のようになります。
不動産会社へ査定を依頼
媒介契約の締結
不動産会社が売却活動を行う
買い主との条件交渉
売買契約締結～物件の引き渡し
まず、不動産を売却しようと思ったら不動産会社にいくらで売れるのか、売却査定を依頼することになります。なお、通常の売却査定では、不動産会社は「おおむね3カ月以内に売却できる価格」を査定額として提示します。
次に、仲介をお願いしたい不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約の種類は上記のとおりです。
契約締結されたら、不動産会社は販売のための活動を始めます。内見なども行うので、なるべくキレイにしておくといいでしょう。
購入希望者があらわれたら、値段やそのほかの具体的な条件交渉となります。値切り倒されないよう、逃げられないよう慎重に交渉しましょう。
売買契約がまとまると決済、引き渡しとなります。ここで不動産会社への仲介手数料を支払いますが、最も一般的な支払いタイミングは、売買契約締結時に半分、引き渡し完了時に半分となりますが、ほかにもいろいろなパターンがあります。
仲介手数料の上限
仲介手数料は法律で上限額が以下のように定められています。売買価格 仲介手数料の上限額例えば、3,000万円の物件の売買であれば3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円が上限額となります。
～200万円 売買価格+5%+消費税
200万円～400万円 売買価格+4%+2万円+消費税
400万円～ 売買価格+3%+6万円+消費税